Tracce pareri di diritto civile

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Per poter fornire una soluzione giuridica al quesito oggetto del presente parere, in favore del sig. Tizio, sarà necessario analizzare la natura delle obbligazioni esterne al condominio, e la differenza rispetto alle cd obbligazioni interne al condominio.

Si parla di obbligazioni interne al condominio quando ci si riferisce alle prestazioni obbligatorie che i singoli condomini sono tenuti per la gestione delle parti comuni del condominio. In tal caso opera l’art. 1223 che stabilisce il criterio del riporto pro quota, delle spese suddette, in ragione dei millesimi di proprietà esclusiva.

Si suole invece parlare di obbligazioni esterne al condominio tutte le volte in cui è il condominio a contrattare con soggetti ad essi esterni (come per esempio per il rifacimento della facciata condominiale).

Nel caso in analisi il contratto di fornitura di gasolio è stipulato nell’interesse del condominio con un soggetto ad esso esterno, ovvero la ditta Gamma, e lo stesso viene utilizzato nell'impianto di riscaldamento condominiale centralizzato.

Per poter risolvere la questione in esame occorre verificare se le obbligazioni esterne al condominio sono da ascrivere nella species delle obbligazioni solidali ovvero nella species speculare, delle obbligazioni parziarie.

La richiesta di pagamento della fornitura di gasolio fatta al sig. Caio dalla Gamma lascia intendere che questi sia coobbligato solidale: in particolare nella solidarietà c.d. "passiva" «più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità, e l’adempimento da parte di uno libera gli altri» (art. 1292 c.c.).

Sulla natura giuridica delle obbligazioni solidali si riscontra nella civilistica italiana un ricco ed articolato panorama di opzioni ricostruttive.

Una prima tesi, di certo prevalente, ritiene che le obbligazioni solidali costituiscono un insieme collegato di rapporti obbligatori. Tale assunto muove dal rilievo che il rapporto è una relazione intersoggettiva e che ciascun debitore è titolare di una propria posizione nei confronti del comune creditore: è cioè esso stesso titolare di un rapporto obbligatorio, sicché l'esecuzione della prestazione da parte di un condebitore estingue gli altri rapporti, non in quanto li renda inutili o privi di oggetto, ma in quanto realizza esattamente la pretesa del creditore nei confronti di tutti (ricevere una sola prestazione da parte dell'uno o dell'altro condebitore).

Nell'accogliere l'esposta soluzione non si è mancato, poi, di rimarcare che la presenza di una pluralità di distinte prestazioni nell'obbligazione solidale e, quindi, l'esistenza di una pluralità di rapporti, trova molteplici riscontri nella normativa codicistica.

Il substrato normativo della tesi in parola lo si ritrova nell'art. 1293 c.c., a tenore del quale la solidarietà non è esclusa dal fatto che i singoli debitori siano tenuti con modalità diverse; nell'art. 1295 c.c., che prevede la divisione dell'obbligazione fra gli eredi di uno dei condebitori, a dimostrazione proprio dell'autonomia dei singoli debiti; l'art. 1297 c.c., relativo alle eccezioni personali ai debitori; nell'art. 1307 c.c., che disciplina l'obbligo del risarcimento all'eventuale danno ulteriore derivante dall'inadempimento di uno o più condebitori solidali e nell'art. 1272 c.c., che, nel il fissare la solidarietà tra debitore originario ed espromittente, fornisce un'ulteriore conferma di come la solidarietà implichi pluralità, e non unità, di obbligazioni, poiché l'obbligazione dell'espromittente, in quanto sopravviene a quella del debitore originario, deve necessariamente essere un'altra obbligazione, sebbene dello stesso contenuto.

Una diversa interpretazione afferma, invece, che la solidarietà importi un'unità del vincolo dal lato passivo, sottolineando l'unicità dell'interesse creditorio che l'obbligazione solidale tende a soddisfare. Se il diritto s’identifica nell'interesse giuridicamente protetto, non può che derivarne la conseguenza che in presenza di un unico interesse si configura anche un solo diritto, cui è correlato un solo obbligo gravante su più condebitori.

La dottrina maggioritaria individua nel vincolo solidale la compresenza di tre requisiti fondamentali: la partecipazione di più debitori (o creditori); l’unicità della causa dell’obbligazione; l’unicità della prestazione.

In particolare, quando vi è una pluralità di debitori (o creditori), i quali si obbligano alla medesima prestazione (eadem res debita), in forza del medesimo fatto costitutivo dell’obbligazione (eadem causa obbligandi), l’obbligazione è solidale, a meno che non sia prevista dalla legge o dall’accordo delle parti la parziarietà.

L’attenzione maggiore è rivolta al carattere dell’idem debitum, in quanto si tratta di soffermarsi sull’unicità della prestazione che, per natura, può essere suscettibile di divisione, e sull’individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria. Il meccanismo solidale soccorre tutte le volte in cui la prestazione, pur essendo a livello intrinseco parziario, è in realtà indivisibile, nonché qualora essa sia divisibile ma la legge (e soltanto questa) ne privilegi la comunanza. In mancanza di apposita disciplina normativa ci si chiede quali siano le norme applicabili.

L’unicità della prestazione, nel presupporre la medesima causa, fa riferimento alla causa concreta dell’operazione negoziale cui l’obbligazione comune si riferisce, laddove il concetto di causa dell’obbligazione viene traslato nella valutazione della causa del contratto cui l’obbligazione si riferisce. La tesi trova spunto nell’art. 1298, co. 2, nell’inciso “salvo che l’obbligazione sia contratta nell’interesse esclusivo di uno di essi”: il legislatore avrebbe disciplinato la materia delle obbligazioni solidali ancorandola al contratto che sorge tra le parti.

Parte della dottrina esprime giudizio critico. Richiedere l’unicità della causa significa limitare al campo negoziale l’istituto dell’obbligazione solidale. Si ritiene più corretto individuare il requisito in parola nell’unica fonte dell’obbligazione: è necessario, pertanto, che la solidarietà nasca dal medesimo rapporto giuridico.

In altri termini la fonte genetica dell’obbligazione deve essere comune e unitaria: non sarà configurabile il vincolo solidaristico quando la prestazione unica trovi fonte in diversi rapporti giuridici.

L’altro requisito necessario perché possa parlarsi di solidarietà, fa riferimento all’unicità della prestazione: nel caso di obbligazione passiva ciò significa che tutti i debitori sono obbligati per la medesima prestazione, che deve avere contenuto identico. È bene sottolineare che la solidarietà non è esclusa dal fatto che i singoli debitori siano tenuti ciascuno con modalità diverse o il debitore comune sia tenuto con modalità diverse di fronte ai singoli creditori (art. 1293 c.c.).

L'excursus sulla natura dell'obbligazione solidale è di fondamentale importanza ai fini della risoluzione della questione in esame.

La tesi tradizionale ritiene che la responsabilità tra condomini non può che essere solidale. Infatti, vi è l’unitarietà della causa obbligandi, costituita dal contratto intercorso tra l’amministratore di condominio e l’azienda che fornisce determinati beni o servizi al condominio (nel caso di specie la fornitua di combustibile); vi è una pluralità di debitori (i condomini) e l’obbligazione sussistente in capo ai condomini consiste nel dare una cosa di genere, che è identica per tutti (vale a dire, il denaro).

Conseguentemente, la responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio era di carattere solidale, per cui il creditore del condominio avrebbe potuto escutere qualsiasi condomino per il saldo del tutto.

La tesi maggioritaria, così proposta, ha di recente subito un brusco cambio di rotta. La più moderna soluzione esegetica ruota intorno alla corretta interpretazione dell’art. 1123 c.c. prevede che «le spese [...] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

La regola stabilita nel 1123 c.c. è a base della tesi che professa la natura parziaria delle obbligazioni tra i condomini, siano esse interne che esterne. Viene, in altri termini, rivista la scissione, dottrinale e pretoria, ma sconosciuta al codice, tra obbligazioni esterne ed obbligazioni interne al condominio.

Sostanzialmente, quindi, l’art. 1123 c.c. non costituirebbe un criterio di riparto delle spese a livello esclusivamente intracondominiale, senza alcuna rilevanza esterna, e sarebbe, quindi, idoneo esclusivamente a vincere la presunzione di parità di quote tra condebitori solidali, di cui all’art. 1298 c.c.

Secondo l’indirizzo - fino ad recente passato – minoritario (ovvero sino all’intervento delle Sezioni Unite dell’08 aprile 2008, n. 9148) la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri analoghi a quelli dettati dagli artt. 752, 754 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie.

Tale ultimo orientamento è stato di recente avallato anche dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un., 08 aprile 2008, n. 9148), secondo cui in mancanza di un'esplicita previsione normativa e nell'assenza dell'unicità della prestazione, l'obbligazione contratta dall'amministratore obbliga ogni condomino solo in ragione della propria quota e non in solido per l'intera prestazione.

In mancanza di regola esplicita che indirizzi l’interprete verso la soluzione solidaristica dovrà applicarsio l’unica regola codicistica in tema di obbligazioni condominiali: il 1123 a cui si affiancano, con interpretazione estensiva le norme relative ai debiti ereditari ex artt. 752, 754 e 1295 c.c..

In particolare a tale conclusione la S.C perviene considerando che l'obbligazione de qua ha carattere divisibile, poiché consiste nella corresponsione di una somma di denaro; che la natura solidale di tale obbligazione non è contemplata da nessuna disposizione di legge; che l'art. 1123 cc., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno alle obbligazioni (e le susseguenti responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà); che la solidarietà non può farsi discendere dall'unitarietà del gruppo dei condomini.

È indiscutibile, dunque, come quest’ultima pronuncia rappresenti un punto di svolta in materia di responsabilità dei singoli condomini in riferimento ai debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi comuni.

Il dictum della Corte nega l'applicabilità della presunzione generale di solidarietà dettata dall'art. 1294 c.c. con una coraggiosa inversione interpretativa che, in pratica, si rifà al principio di parziarietà del diritto romano, che si credeva sostituito con quello della solidarietà del codice vigente.

Nella fattispecie condominiale ogni singolo condomino è debitore per la quota millesimale ed è obbligato a partecipare quindi alle spese ai sensi dell'art. 1123 c.c. solo limitatamente alla quota a lui assegnata.

La posizione delle Sezioni Unite, seppur in un primo tempo ha raccolto critiche in dottrina e fredde valutazioni (contraria alla parziarietà Cass., n. 14813/2008), è oggi divenuta diritto vivente (lo conferma tra le tante Cass. n. 16920/2009, Cass., n. 21907/2011) per cui la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali non è stata più messa in discussione.

Alla luce delle posizioni dinanzi evidenziate nel caso di specie deve essere ritenuto meritevole di tutela l'interesse privato dei singoli condomini, e quindi di Caio, di rispondere soltanto nei limiti della propria quota millesimale e non dell’intero debito.

Quale avete fatto?io il condominio...

L’agenzia immobiliare Beta ha svolto un mandato per conto della sig.ra Mevia e seppur l’incarico è stato revocato e l’immobile è stato venduto grazie all’intervento dell’agenzia Gamma, la Beta potrebbe aver diritto alla provvigione.

Al fine di dare risposta alla questione giuridica oggetto del presente parere in favore della agenzia Beta bisognerà analizzare la natura della prestazione erogata dalla Beta, in rapporto alla prestazione fornita alla Gamma, e verificare il momento di conclusione della compravendita dell’immobile della sig.ra Mevia, e quindi del diritto della Beta di ottenere la provvigione.

Il rapporto intercorso tra l’agenzia Beta e la sig.ra Mevia è qualificabile come mandato a vendere, che si avvicina alla mediazione ma se ne differenzia perché l’incarico è conferito ad un professionista e consiste nel reperire un acquirente di un immobile. In tali casi si suole anche parlare di mediazione atipica, essendo quest'ultima incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti.

La mediazione tipica di cui all'art. 1754 c.c., invece, comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare.

Mentre in quest’ultimo caso non si configura un contratto, appunto perché vi è un rapporto trilatero – venditore, mediatore acquirente – in cui il mediatore è equidistante dalle due parti negoziali, nella mediazione atipica vi è, in realtà, un contratto di mandato, a cui segue l’applicazione delle regole della responsabilità contrattuale – visto l’insorgere di un contatto sociale qualificato – in tema di mandato, sia quelle in tema di mediazione (Cass. n. 16382/2009).

Nel caso proposto la questio iuris principale riguarda il momento di conclusione dell’affare, a cui consegue il diritto alla provvigione dell’agenzia. La particolarità del caso peraltro è data dalla presenza di due agenzie immobiliari a cui Mevia aveva conferito, in tempi diversi, il mandato a vendere.

Perché l’agenzia immobiliare possa ottenere la provvigione per l’attività svolta l’art. 1755 c.c., ritiene necessario la conclusione dell'affare; tuttavia quando all’affare partecipano più mediatori dovrà accertarsi se la conclusione dello stesso sia avvenuta per effetto dell'intervento dei diversi mediatori.

Dal primo punto di vista si deve ritenere che l'affare debba tradursi in un rapporto giuridicamente vincolante per le parti, le quali dovranno essere abilitate ad agire per l'adempimento dei patti stipulati o in difetto per il risarcimento dei danni (da questo punto di vista anche la conclusione di un contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione).

Dal secondo punto di vista è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera svolta dal mediatore per l'avvicinamento dei contraenti purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso.

L'articolo 1758 c.c. disciplina l'ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione.

Le questioni da affrontare in merito all'interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l'entità della provvigione che spetta a ciascun singolo mediatore.

Secondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare, ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell'apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l'attività e il contributo effettivo dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione.

Si parla di divisione della provvigione tra più mediatori: tale diritto sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando le diverse agenzie abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi affermare la sussistenza di un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare. Tale diritto viene meno, tuttavia, quando le diverse agenzie hanno trattato lo stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo (Cass., n. 16157/2010, (Cass., n. 8443/2000; Cass., n. 1564/1998)

Ne consegue che il diritto al compenso non sussiste quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore (Cass., n. 16157/2010, Cass., n. 5952/2005; Cass., n. 6703/2001).

Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione l'art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l'entità della provvigione sia strettamente connessa con l'affare e non con il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell'affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell'acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).

La norma del codice dispone infatti che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione.

Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che "poiché l'art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell'obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte" (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).

Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l'attività e il contributo effettivo alla conclusione dell'affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi. Ogni agenzia, pertanto, avrà diritto alla cd provvigione parziale da calcolarsi in rapporto all’attività espletata e all’efficienza causale della stessa in ordine alla conclusione dell’affare.

In conclusione e alla luce di quanto analizzato qualora la segnalazione fatta da Beta alla Gamma sia consistita in attività prodromica alla conclusione dell’affare (esempio segnalazione di potenziali clienti interessati al bene, o che abbiano visionato l’immobile), così determinando una collaborazione seppur indiretta tra le due agenzie, entrambe le agenzie avranno diritto alla provvigione.

L'agenzia immobiliare Beta pertanto potrà legittimamente richiedere alla sig.ra Mevia il diritto a una quota della provvigione da considerarsi scissa e distinta da quella eventualmente già corrisposta all’agenzia immobiliare Gamma.