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Sylvia Plath.
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ho notificato una intimazione di sfratto per morosità e contestuale richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.
oggi il locatore ha ricevuto una raccomandata a/r in cui il conduttore offre la restituzione delle chiavi e dell'immobile locato ad una determinata data e ora.
ai miei interesserebbe ottenere la riconsegna dell'immobile per procedere a nuovo contratto di locazione con terzi.
non ho ancora iscritto a ruolo, ma i conduttori non hanno alcuna voglia di pagare i canoni e quindi in giudizio ci si va comunque.
che cosa succede all'udienza di convalida di sfratto per morosità se i miei accettano la restituzione delle chiavi e verbalizzano la restituzione?
cioè, il giudice che accerti che c'è già stata la restituzione, cosa decide per lo sfratto? lo convalida?
e soprattutto, cosa succede della mia richiesta di decreto ingiuntivo?
a noi quello interessa...
grazie. -
sturmer.
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ho notificato una intimazione di sfratto per morosità e contestuale richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.
oggi il locatore ha ricevuto una raccomandata a/r in cui il conduttore offre la restituzione delle chiavi e dell'immobile locato ad una determinata data e ora.
ai miei interesserebbe ottenere la riconsegna dell'immobile per procedere a nuovo contratto di locazione con terzi.
non ho ancora iscritto a ruolo, ma i conduttori non hanno alcuna voglia di pagare i canoni e quindi in giudizio ci si va comunque.
che cosa succede all'udienza di convalida di sfratto per morosità se i miei accettano la restituzione delle chiavi e verbalizzano la restituzione?
cioè, il giudice che accerti che c'è già stata la restituzione, cosa decide per lo sfratto? lo convalida?
e soprattutto, cosa succede della mia richiesta di decreto ingiuntivo?
a noi quello interessa...
grazie
Se vuoi iscrivere a ruolo comunque significa che ritieni solvibili i conduttori. Lo dico perché il tuo cliente andrà incontro ai costi di registrazione del provvedimento con il quale si condanna al pagamento di una somma.
Comunque il giudice non dovrebbe convalidare perché, rilasciato l'immobile, è cessata la materia del contendere ed emetterà invece decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti.
Hai anche una seconda via: non iscrivere a ruolo e lasciar decadere il procedimento.
Se poi ritieni che i conduttori siano solvibili potrai in un secondo momento fare un ricorso per decr. ing. immediatamente esecutivo.. -
Sylvia Plath.
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grazie!
ma è vero che in alcuni tribunali fanno due iscrizioni separate per intimazione di sfratto e d.i.?
da me usa tutto assieme... cioè quando iscrivo a ruolo devo allegare già anche la copia con il d.i. che il giudice (se lo riterrà) emetterà.
qual è l'opportunità di lasciar decadere e poi fare un nuovo d.i. per i canoni scaduti?
se l'intenzione è quella di andare in giudizio, non mi conviene ormai fare tutto nell'udienza alla quale ho già invitato il conduttore?. -
sturmer.
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grazie!
ma è vero che in alcuni tribunali fanno due iscrizioni separate per intimazione di sfratto e d.i.?
da me usa tutto assieme... cioè quando iscrivo a ruolo devo allegare già anche la copia con il d.i. che il giudice (se lo riterrà) emetterà.
qual è l'opportunità di lasciar decadere e poi fare un nuovo d.i. per i canoni scaduti?
se l'intenzione è quella di andare in giudizio, non mi conviene ormai fare tutto nell'udienza alla quale ho già invitato il conduttore?
Due iscrizioni separate non credo dipenda da usanze dei tribunali, che troverei quanto meno bizzarro. E' che quella di chiedere il decr. ing. contestualmente alla convalida di sfratto è una opportunità in più offerta dal legislatore. Ma si possono anche fare due procedimenti separati: e dunque due iscrizioni a ruolo separate.
L'opportunità è data dalla previsione di solvibilità del conduttore. Perché ogni volta che chiedi la condanna al pagamento, il provvedimento di condanna che viene emesso viene tassato con la registrazione all'agenzia delle entrate. E per i malvagi dell'A.E. tu o il conduttore siete debitori solidali. E intanto loro trovano più vantaggioso farsi pagare da te ricorrente. Quindi prima di far affrontare al tuo una spesa, valuta se poi avrà la possiiblità di esser rimborsato dal conduttore. Se è spiantato non conviene. Meglio lasciar perdere e attendere che abbia u nreddito per poi fargli un separato ricorso per decr. ing.
Klaro?. -
Sylvia Plath.
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ri-grazie.
capito.
il conduttore è un'impresa individuale con vari negozi aperti qui e là.
intanto faccio prendere ai miei le chiavi, và.
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matusalemme.
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prendere le chiavi - e l'immobile da rilocare - va sempre bene
ma prima di " mollare " il ricorso per decreto ingiuntivo ci penserei bene : la prossima volta dovrai promuovere - preventivamente - la procedura conciliativa di mediazione. -
Sylvia Plath.
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prendere le chiavi - e l'immobile da rilocare - va sempre bene
ma prima di " mollare " il ricorso per decreto ingiuntivo ci penserei bene : la prossima volta dovrai promuovere - preventivamente - la procedura conciliativa di mediazione
è vero.
grazie della dritta
sei fantastico
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matusalemme.
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non sono "fantastico" , sono un "calzone"
controlla di poter continuare a chiedere il decreto ingiuntivo se abbandoni la domanda di sfratto : sembrerebbe di no
direi che occorre o riuscir a chiudere tutto ( locazione e credito, magari transando sull'importo dovuto) oppure niente ed andar avanti su tutta la linea
studio meglio e Ti so dire. -
Sylvia Plath.
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non sono "fantastico" , sono un "calzone"
controlla di poter continuare a chiedere il decreto ingiuntivo se abbandoni la domanda di sfratto : sembrerebbe di no
direi che occorre o riuscir a chiudere tutto ( locazione e credito, magari transando sull'importo dovuto) oppure niente ed andar avanti su tutta la linea
studio meglio e Ti so dire
allora, faccio questo verbale di riconsegna chiavi.
mi tengo stretto l'atto già notificato che contiene l'ingiunzione di sfratto e la richiesta per il d.i.
iscrivo a ruolo.
in udienza il giudice sarà reso edotto (anche tramite l'atto di costituzione di controparte, che credo si costituirà) che l'immobile è stato restituito.
quindi il giudice non convalida lo sfratto.
ma io ho chiesto anche il d.i.
perché dici "sembrerebbe di no"? di non poter tenere fermo il solo d.i.? cioè che cade tutto?
non riesco a fare una transazione. è da gennaio che ci provo con somme varie, ma il difensore di controparte dice: "restituiamo le chiavi e basta. per le somme litigheremo in udienza".
a questo punto, dopo tre mesi di prove, litighiamo.
tra l'altro, non è mai arrivata una formale disdetta del contratto di locazione (l'unica cosa rilevante è l'offerta della riconsegna delle chiavi, che potrebbe valere come disdetta... o no? chiedo a voi).
io avevo pensato di rispondere: le chiavi me le restituisci in udienza, ormai già fissata.. -
matusalemme.
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Vedi nel senso che l'ordinanza di convalida di sfratto costituisce il presupposto per la concessione del decreto ingiuntivo , ad es. , Pretura Salerno - Sez Eboli 27.05 .1993 , Arch. loc e cond., La Tribuna , 1993 , 807 ; Pret. Monza 29.09.1995 ( ord.) Giur. it . 1996 ,1 , 2, 14 ; Trib. Salerno 8.04. 2008 , Redazione Giuffrè , 2008 .
Vedi ancora , per l'opinione che al decreto ingiuntivo previsto dall'art.664 cpc possa farsi luogo unicamente nel caso in cui l'intimazione venga ritualmente convalidata , A. Carrato - A. Scarpa , Le locazioni nella pratica del contratto e del processo , Giuffrè , 2010 , pag.583 nonchè a pag. 711 e 712 , ove in nota (n. 67 ) altre citt. quali , Trib. Monza 11.02.2003 , Giur. Milanese , 2003 , 344 e Trib. Modena 07.02.2006 , Giur. loc. Modena.
Stessa opinione in M. Di Marzio - M. Di Mauro , Il processo locatizio , Giuffrè , 2007 , pag.1014 , in base al ragionamento per cui la norma dell'art. 664 cpc , nel disporre che l'opposizione al decreto non toglie efficacia all'avvenuta risoluzione del contratto , mostra con evidenza che - a monte del decreto - vi è l'ordinanza di convalida prevista dall'art. 663 cpc , la quale risolve il contratto .
Se non viene emessa l'ordinanza di convalida , non potrà esser emessa neppure l'ingiunzione ex art.664.
N.B. da approfondire meglio : diversamente da quanto ho scritto sopra , secondo Carrato - Scarpa ( op. cit. pag. 700 ) al procedimento monitorio NON si applica la condizione di procedibilità del preventivo esperimento del procedimento di mediazione di cui al d.lgs 4.03.2010 n.28 giusta l'esclusione di cui al comma 4° dell'art. 5 stesso decreto , e ciò almeno avuto riguardo alla fase oppositiva , fino al momento della pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione .
se controparte non vuol parlare di soldini , significa che dovrai penare e non li prenderai facilmente : meglio ottenere subito anche il d.i provvisoriamente esecutivo e solo poi sedersi intorno al tavolo
aveTe aspettato tanto , ora possono aspettare loro : o si chiude tutto o niente
la morosità è ben documentata , vero ?
se l'udienza è prossima , terrei duro e punterei ad ottenere ordinanza e d . i .
più tardi vedo di approfondire la questione della riconsegna delle chiavi in udienza. -
sturmer.
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Son ben poco convinto che l'obbligatorietà della mediazione valga anche in caso di procedimento ingiuntivo.
Basti pensare a quel che avveniva nel rito del lavoro, ove in via ordinaria era obbligatorio il tentativo di conciliazione, ma non in caso di ricorso per decr.ing. giacché in esso manca la cognizione piena.. -
Sylvia Plath.
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Son ben poco convinto che l'obbligatorietà della mediazione valga anche in caso di procedimento ingiuntivo.
Basti pensare a quel che avveniva nel rito del lavoro, ove in via ordinaria era obbligatorio il tentativo di conciliazione, ma non in caso di ricorso per decr.ing. giacché in esso manca la cognizione piena.
matusa infatti dice:CITAZIONEN.B. da approfondire meglio : diversamente da quanto ho scritto sopra , secondo Carrato - Scarpa ( op. cit. pag. 700 ) al procedimento monitorio NON si applica la condizione di procedibilità del preventivo esperimento del procedimento di mediazione di cui al d.lgs 4.03.2010 n.28 giusta l'esclusione di cui al comma 4° dell'art. 5 stesso decreto , e ciò almeno avuto riguardo alla fase oppositiva , fino al momento della pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione
mi scoccia di più la giurisprudenza di merito che dice che se il giudice non convalida lo sfratto manca il presupposto per il d.i. per i canoni.
se mi prendo le chiavi, mi porto a casa un buco nell'acqua: il giudice mi rigetta tutte le domande...
allora, a 'sto punto meglio nicchiare e arrivare all'udienza, dove se vorranno mi daranno le chiavi e io intanto cerco di farmi convalidare lo sfratto e ottenere il d.i.?. -
sturmer.
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Scusa ma la data di riconsegna delle chiavi è così prossima all'udienza?
Perché altrimenti le ricevi, sottoscriverai (tu locatore) per ricevuta chiavi e loro per rilascio dell'immobile, hai tempo per immettere altri nell'immobile e stipulare nuovo contratto. Dopodiché con tutta calma fai ricorso per ingiunzione dei canoni scaduti e non pagati. Ma questa soluzione lascia il problema dei tuoi onorari finora maturati.
Altrimenti tiri diritto e il giudice comunque dovrà pure condannare alle spese nel procedimento relativo alla citazione già notificata.. -
Sylvia Plath.
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Scusa ma la data di riconsegna delle chiavi è così prossima all'udienza?
Perché altrimenti le ricevi, sottoscriverai (tu locatore) per ricevuta chiavi e loro per rilascio dell'immobile, hai tempo per immettere altri nell'immobile e stipulare nuovo contratto. Dopodiché con tutta calma fai ricorso per ingiunzione dei canoni scaduti e non pagati. Ma questa soluzione lascia il problema dei tuoi onorari finora maturati.
Altrimenti tiri diritto e il giudice comunque dovrà pure condannare alle spese nel procedimento relativo alla citazione già notificata.
udienza primi di maggio.
l'offerta chiavi è arrivata a intimazione già notificata (a me non è ancora arrivata la cartolina: capaci che non l'han ritirata).
la data proposta per la riconsegna è domani (lettera arrivata ieri: fanno un po' come gli pare...).
allora, i miei domani non possono riprendersi i locali (lavorano).
o propongono altra data, sennò ormai si nicchia e si va in udienza con quel che c'è.
il problema è appunto che se prendo le chiavi quanto fatto fino ad ora andrebbe al vento (per i clienti: tempo e soldi, se poi devo fare un nuovo atto) e dovrei rifare un ricorso per decreto ingiuntivo per i soli canoni.
resta solo quella raccomandata in cui il conduttore dice che offre la restituzione. a questo punto venissero in udienza e ci dessero lì le chiavi.... -
repertorio.
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come vorrebbero riconsegnare i locali ? come vogliono loro ?
vuoti e liberi da persone ?
con l'arredo , gli impianti ...
magari - se c'è contrattualmente l'obbligo di ripristino e ci son stati lavori ingenti - potresTi sfruttare tale obbligo ( se inadempiuto ) per rifiutare legittimamente la riconsegna
purtroppo , sto vedendo che potresTi dover far i conti anche con l'art. 100 cpc.