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repertorio.
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caso concreto per gli -ormai -esperti in mediazione
nell' aprile di quest'anno la proprietà di un immobile notifica al conduttore un'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida
il contratto di locazione è effettivamente scaduto
il tentativo di mediazione non è stato esperito
secondo Voi , come deve interpretarsi l'art. 5 , comma 4 , che esclude dal tentativo obbligatorio di mediazione anche il procedimento per convalida di licenza o sfratto fino al mutamento del rito di cui all'art.667 cod. proc. civ. ?
significa che se all'udienza il giudice convaliderà lo sfratto il tentativo non avrà più possibilità di essere esperito ?
naturalmente io son conduttore
grazie a Chi vorrà rispondere. -
lostsoul.
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caso concreto per gli -ormai -esperti in mediazione
nell' aprile di quest'anno la proprietà di un immobile notifica al conduttore un'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida
il contratto di locazione è effettivamente scaduto
il tentativo di mediazione non è stato esperito
secondo Voi , come deve interpretarsi l'art. 5 , comma 4 , che esclude dal tentativo obbligatorio di mediazione anche il procedimento per convalida di licenza o sfratto fino al mutamento del rito di cui all'art.667 cod. proc. civ. ?
significa che se all'udienza il giudice convaliderà lo sfratto il tentativo non avrà più possibilità di essere esperito ?
naturalmente io son conduttore
grazie a Chi vorrà rispondere
Se ti opponi per qualche motivo e il rito muta allora deve essere esperito il tentativo di mediazione.
Ma che ti interessa?
. -
matusalemme.
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Lost ,
l'antefatto è il seguente:
1. l'immobile interessa in modo particolare al conduttore ;
2. per rinnovare il contratto la proprietà - che ha capito l'interesse del conduttore - ha triplicato il canone locativo ( richiesta aldilà del bene e del male ) ;
3. il conduttore ...cerca di resistere alla richiesta ...con le armi spuntate : tira e molla , siamo arrivati al termine della locazione
in realtà e per andare alla sostanza , mi chiedo se prima che il giudice deliberi l'ordinanza esecutiva di sfratto ci sia il modo di bloccare la procedura con il tentativo di mediazione
con l' opposizione che posso svolgere non son sicuro di arrivare al mutamento del rito
eventualmente approfondiamo quest'ultimo - fondamentale - aspetto. -
lostsoul.
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Lost ,
l'antefatto è il seguente:
1. l'immobile interessa in modo particolare al conduttore ;
2. per rinnovare il contratto la proprietà - che ha capito l'interesse del conduttore - ha triplicato il canone locativo ( richiesta aldilà del bene e del male ) ;
3. il conduttore ...cerca di resistere alla richiesta ...con le armi spuntate : tira e molla , siamo arrivati al termine della locazione
in realtà e per andare alla sostanza , mi chiedo se prima che il giudice deliberi l'ordinanza esecutiva di sfratto ci sia il modo di bloccare la procedura con il tentativo di mediazione
con l' opposizione che posso svolgere non son sicuro di arrivare al mutamento del rito
eventualmente approfondiamo quest'ultimo - fondamentale - aspetto
Direi proprio che non c'è spazio per una mediazione prima dell'eventuale mutamento del rito.
L'opposizione non ti conviene farla se non hai argomenti. Tanto la mediazione non avrebbe possibilità di riuscita, se ci fossero stati spazi di accordo vi sareste accordati da tempo.. -
matusalemme.
User deleted
Lost ,
con la procedura di mediazione - ed i suoi tempi - potrei sperare di smorzare la granitica sicurezza del locatore
nel frattempo rimango dentro e ...continuo a pagare il vecchio canone
intanto cerco - se possibile - un'altra location
strategia miope , ma ...a mali estremi. -
labeone.
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Lost ,
con la procedura di mediazione - ed i suoi tempi - potrei sperare di smorzare la granitica sicurezza del locatore
nel frattempo rimango dentro e ...continuo a pagare il vecchio canone
intanto cerco - se possibile - un'altra location
strategia miope , ma ...a mali estremi
senza opposizione come diceva lost non v'è mediazione, lo sfratto sarà convalidato e non si aprirà la mediazione.
se ti opponi, puoi perdere tempo e iniziare la mediazione, che dura 4 mesi max poi non riesce e stai dentro ancora un po' pe rl'opposizione che poi perdi e paghi le spese. pero' se vuoi rimanere dentro potrebbe esser eun 'ipotesi. -
alinelvento.
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Repertorio,
quali possono essere gli argomenti, che Tu consideri possibili, per una eventuale opposizione?
. -
labeone.
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Repertorio,
quali possono essere gli argomenti, che Tu consideri possibili, per una eventuale opposizione?
di rilievo: il locatore è antipatico e fa sempre le linguacce....
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lostsoul.
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Lost ,
con la procedura di mediazione - ed i suoi tempi - potrei sperare di smorzare la granitica sicurezza del locatore
nel frattempo rimango dentro e ...continuo a pagare il vecchio canone
intanto cerco - se possibile - un'altra location
strategia miope , ma ...a mali estremi
Credo che una strategia meno ipovedente sia alzare la cornetta del telefono e chiamare un'agenzia immobiliare.. -
alinelvento.
User deleted
Labeone, Labeone, sei sempre Tu a fare il Burlone,
Labeone Lebeone, se ti acchiappa il Matusone vedrai che bel rimome.... -
emiemi.
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fai casino sull'indennizzo
saluti. -
repertorio.
User deleted
Emi ,
Ti riferisci alle 18 mensilità , vero ? ( più le - tutte future ed eventuali - altre 18 ? )
no ,non posso . purtroppo interessa l'immobile , il posto. -
repertorio.
User deleted
Il motivo di opposizione è collegato ad una specifica particolarità della fase finale di questa locazione.
Qualche settimana prima della scadenza del contratto , il conduttore ha inviato una Rar alla proprietà chiedendo di volerle trasmettere eventuali offerte di nuova locazione ricevute da terzi per consentirle - ai sensi dell'art. 40 secondo comma legge 392/ 78 - l'esercizio del diritto di prelazione a parità di condizioni .
La proprietà ha risposto "ai sensi e per gli effetti dell'art. 40 , terzo comma, l.27.07.1978 , n.392 " inviando un'offerta " ricevuta da terzi " completa di tutte le clausole di un contratto di locazione , compreso il canone da capogiro, ma senza la specifica della destinazione contrattuale dell'immobile .
La proprietà ha anche avuto cura di precisare che attendeva di conoscere l'eventuale decisione del conduttore di esercizio del diritto di prelazione per la conclusione di un nuovo contratto di locazione
La conduttrice , allora , ha segnalato la carenza di tale elemento essenziale che le impediva di valutare appieno la convenienza - o meno - della proposta , e ha chiesto di conoscere l'effettiva destinazione contrattuale dell'immobile . Con l'ulteriore precisazione che - stante l'incompletezza della proposta - la stessa risultava inefficace ed inidonea a far decorrere il termine previsto per l'esercizio del diritto di prelazione.
La proprietà ha risposto "picche" e il conduttore ha insistito con ulteriore Rar per ottenere tale elemento.
Silenzio...e , poi , è arrivata l'intimazione.
Se l'elemento mancante è veramente essenziale ( come ritengo e ...spero : l'art. 1575 n. 2 cod. civ. parla di " uso convenuto ") , il termine di 30 giorni NON è ancora trascorso.. -
alinelvento.
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Il motivo di opposizione è collegato ad una specifica particolarità della fase finale di questa locazione.
Qualche settimana prima della scadenza del contratto , il conduttore ha inviato una Rar alla proprietà chiedendo di volerle trasmettere eventuali offerte di nuova locazione ricevute da terzi per consentirle - ai sensi dell'art. 40 secondo comma legge 392/ 78 - l'esercizio del diritto di prelazione a parità di condizioni .
La proprietà ha risposto "ai sensi e per gli effetti dell'art. 40 , terzo comma, l.27.07.1978 , n.392 " inviando un'offerta " ricevuta da terzi " completa di tutte le clausole di un contratto di locazione , compreso il canone da capogiro, ma senza la specifica della destinazione contrattuale dell'immobile .
La proprietà ha anche avuto cura di precisare che attendeva di conoscere l'eventuale decisione del conduttore di esercizio del diritto di prelazione per la conclusione di un nuovo contratto di locazione
La conduttrice , allora , ha segnalato la carenza di tale elemento essenziale che le impediva di valutare appieno la convenienza - o meno - della proposta , e ha chiesto di conoscere l'effettiva destinazione contrattuale dell'immobile . Con l'ulteriore precisazione che - stante l'incompletezza della proposta - la stessa risultava inefficace ed inidonea a far decorrere il termine previsto per l'esercizio del diritto di prelazione.
La proprietà ha risposto "picche" e il conduttore ha insistito con ulteriore Rar per ottenere tale elemento.
Silenzio...e , poi , è arrivata l'intimazione.
Se l'elemento mancante è veramente essenziale ( come ritengo e ...spero : l'art. 1575 n. 2 cod. civ. parla di " uso convenuto ") , il termine di 30 giorni NON è ancora trascorso.
potrebbe essere un tentativo per prendere tempo...anche se credo ritengo non vi sia alcun obbligo del proprietario di mantenere ferma la locazione per una particolare destinazione commerciale.
L'uso convenuto richiamato nell'art. 1575 è riferito "allo stato dell'immobile che deve servire all'uso convenuto" e non alla specifica destinazione commerciale..
bisogna trovare altri motivi di opposizione.
competenza; durata contratto ed effettiva scadenza e disdetta nei termini, contestazione data inizio locazione , che è iniziata prima o dopo della indicazione in contratto, documenti validi di legittimazione, ....
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matusalemme.
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Ali ,
purtroppo sulla strada da Te indicata non vado da nessuna parte
credo si possa pretendere che nel contratto di locazione venga chiarito , anzitutto , se l'uso sia quello abitativo o non : come sai , cambiano le norme , e ...alla grande in termini di durata , prelazione , indennità di avviamento , etc.
e , in quest'ultima ipotesi , se l'immobile debba adibirsi ad un uso industriale , od artigianale , o commerciale , o di lavoro autonomo ,...
inoltre , nel settore commerciale esiste una summa divisio tra uso alimentare e non alimentare ( decreto legislativo 1998 cd.Bersani )
ancora , avuto riguardo solo al non alimentare , nella contrattualistica che ho avuto modo di esaminare nel corso del tempo il proprietario spesse volte inserisce delle clausole particolarmente limitative per cui l'immobile può destinarsi solo alla vendita di occhiali oppure soltanto abbigliamento oppure prodotti per la casa , oppure articoli di profumeria ....
ci son stati dei casi in cui il locatore ha addirittura imposto al cliente che vendeva specifici prodotti di vendere solo ed esclusivamente prodotti contraddistinti con un certo marchio ( forse la clausola sarà nulla , ma tant'è )
per me , poi , sapere se l'offerta ricevuta ( ? ) da terzi riguarda un certo settore commerciale piuttosto che un altro può fare la differenza , ricevendo il conduttore disdettato - in un caso - solo 18 mensilità a titolo di perdita di avviamento , mentre nell'altro ben 36.